图为中国恒大中心，原为恒大集团位于香港的总部，已于2022年9月被中国恒大的债权人中信银行旗下中信银行国际委任接管人接管。（宋碧龙／大.纪.元;）
这几天中国楼市新闻很多、很火爆。例如，8月25日，停牌超过18个月的中国房地产巨头恒大，正式退市，结束了其在港股的16年上市之路。虽然恒大爆雷已有几年，这条新闻仍为多家外媒的头条。而新闻背后的更大问题是，恒大的债务怎么办？据恒大财报，截至2023年6月30日，恒大总负债2.39万亿元人民币（全球负债最多的开发商），总资产却仅有1.74万亿元，窟窿高达6500亿。此外，恒大还有约70万套烂尾楼未交付，资金缺口约3000亿，怎么保交楼？
恒大只是中国楼市的缩影。再来看三条相关的新闻。
其一，2025上半年上市房企超六成亏损。截至8月20日，沪深上市房企有71家发布2025半年度业绩预告，其中45家亏损，占比63.4%，相比去年同期上升了1.1个百分点。从大陆楼市研究机构“中指研究院”对2021—2025年沪深上市房企年中业绩预告类型占比的统计来看，上市房企业绩每况愈下。哪些会继续恒大的命运？这是对上市房企的严峻拷问。
事实上，2022年至今，已有27家上市房企被动退市；其中，A股14家，原因为面值退市及连续亏损；H股13家，原因为财报难以发出及难以达成复牌指引，未能复牌，停牌超过18个月。另有几家房企私有化退市。相对而言，恒大退市的冲击性最大。
其二，2025年1—7月份全国房地产市场继续跌、跌、跌。根据中共国家统计局8月15日发布的数据，（一）新建商品房销售面积51,560万平方米，同比下降4.0%；新建商品房销售额49,566亿元，下降6.5%。（二）全国住宅新开工面积25,881万平方米，下降18.3%。这正常，因为当局的政策是严控新增，可下面的数据就不正常了。（三）房屋竣工面积25,034万平方米，下降16.5%；其中，住宅竣工面积18,067万平方米，下降17.3%。当局“保交楼”喊了几年，去年以来的房地产“白名单”项目审批通过贷款超5万亿元，官方说已达5.6万亿元（截至2025年1月22日），如果真有如此巨额的资金投入，为什么房屋竣工面积会两位数下降呢？而且，2024年全年已经下降27.7%了。本文认为，最可能的原因，是政策空转，银行迫于政治压力审批贷款，却没有足额、及时发放，不愿意背锅，所以能躲就躲、能拖就拖。
以2021年9月恒大爆雷为标志，中国楼市泡沫破灭。由于中共的错误政策，将近4年，泡沫还没释放完毕，楼市下跌看不到头，所谓“止跌回稳”完全是个笑话。
今年5月，高盛发布《经济转向内需驱动：聚焦中国房地产价值链中的买入机会》报告，中国房市将在2035年前经历深度重构，新建商品房市场将经历“断崖式收缩”。新建商品房销售面积，2024年为97,385万平方米；预计到2035年，将二次收缩40%，降至约5.8亿平方米，较2021年高峰18.2亿平方米累计缩水68%。届时，二手房交易将超过新房交易（2035年占总交易量/价值的66%/64%，2024年为42%/45%）。
其三，房企化债艰难。根据“中指研究院”统计，截至2025年8月，20家出险房企债务重组、重整获批，化债总规模超过12,000亿元人民币。这些房企算是幸运儿。相对而言，中国大陆出险房企数量和负债总额，要大得太多。
2020年当局的“三条红线”使房企政策环境急剧恶化，当年即开始出现房企债务违约。截至2025年8月，共计77家房企发生债务违约。至于债务违约总额，则没有官方或权威的数据。“有料财经”曾统计，2021年至今，中国房企仅仅美元债违约总额即达1470亿美元，约合人民币1.07万亿元。至于国内债务违约，那就理不清了。
中国大陆房企，长期都是高杠杆运营，负债巨大，债务率高。仅仅恒大，债务就高达2.4万亿，相当于中国GDP的2%。再比如碧桂园，截至2025年4月，总资产约为10,358亿元，总负债约9846亿元，净资产仅约513亿元。碧桂园的境外债务重组涉及债务本金额140.74亿美元，“希望在今年内完成境外债务重组工作”。又如万科，截至2025年8月22日，负债总额约为8729.88亿元人民币，资产负债率为73.11%。2025年半年报显示，万科上半年净亏损119.5亿元。万科第一大股东深铁集团已累计向万科提供238.8亿元股东借款；此外，万科上半年还获得各类金融机构支持，合并报表范围内新增融资和再融资249亿元。如果没有如此的多方资金支持（一般房企根本不可能具备万科这样的条件），万科是难以顺利完成243.9亿元公开债务偿还的。
综上所述，中国房地产的危机仍未见尽头。恒大退市，在某种意义上，是中国房地产危机的缩影。退市不是解决问题，而是解决问题更难了。经济有其规律，中共可以通过政策来扭曲经济规律在中国的表现形式，但却无法消灭经济规律，反而因此将招致经济规律的猛烈报复。可以预见，更大的风暴将要到来。
