中国房地产发展和土地财政的形成，是发生在改革开放以后这二三十年的事，其背景是源于1994年朱镕基主导的分税制改革，通过实行分税制和国税部门垂直管理，中央政府掌握了近60%的财权，但大量的事权又下放给地方，大部分的财政收入被中央政府抽走了，加重了地方政府的负担，严重影响地方政府特别是基层政府的有效运转，导致地方政府的财权与事权不匹配，地方政府为了缓解财政困难，不得不借鉴香港的土地批租制度，以土地出让收益补充财政困难，中央政府也只能默许地方政府这一操作，并不再参与土地出让收益分配，这样地方政府找到一条增加财政收入的捷径，完全抄袭殖民地小岛香港的模式，把财政收入与土地出让紧紧捆绑在一起，中国的土地财政就是这样形成的，加上1998年全面叫停原有福利分房的住房制度，实施住房分配货币化，标志中国进入商品房时代，到了新世纪，中国房地产业迎来了一波又一波的高速发展，土地开发成为地方政府的“香饽饽”，各地争相效仿，通过卖地财源滚滚而来，成为地方政府财政收入的盛宴。自始各地土地出让金收入迅速增长，在地方财政收入中比重不断提升，至2021年，全国财政收入为20.3万亿元，其中中央财政收入9.2万亿元，地方财政收入11.1万亿元，当年国有土地有偿出让收入达到8.7万亿元，由于卖地收入不用上缴中央，所以卖地收入占地方政府财政收入达78%，再创出新高，这一空前的比例，反映了地方政府对土地财政的极度依赖。

虽然土地财政作为地方政府对缓解财力不足，发展经济创造就业机会，提升城市现代化建设，带动周边农村经济的转型和发展等有很大促进作用。但土地财政毕竟是一种“寅吃卯粮”的形式，就是依靠透支社会的未来收益，谋求眼前发展，时至今天，给中国社会和整个经济带来不良影响和危害是极大的，可谓后患无穷。其弊端是相当严重的，主要有：1，推高房价，影响房地产调控；2。土地融资，加大金融系统风险；3，房地产“一业独大”，造成产业结构失衡，畸形发展，实体经济受到很大的制约；4，滋生腐败，资源浪费；5，侵占农民土地，破坏生态；6，抑制居民消费和社会投资，影响内需增长；7，扩大贫富差距，造成社会不公。

当中国房地产业开启之际，中共政府就犯了方向性的严重错误，抄袭香港“土地财政”的模式，就像中共将马列主义引入中国一样，完全是一条误国误民的邪路。因为香港确实是人多地少，土地资源供应十分紧张，香港的人口密度为每平方公里6420人，是世界人口最稠密的城市之一。而中国的人口密度为每平方公里约为143人，虽然中国人口分布不均衡，但东部沿海是人口最密集的地区，每平方公里只超过400人，所以中国的房地产业发展，根本不存在土地供应短缺的情况，在中国大陆效仿小岛香港的“土地财政”模式发展房地产业，结果是令老百姓望房兴叹，房地产的泡沫从无到有，越吹越大，一发不可收拾。这就是那种典型“不管白猫黑猫，抓到老鼠就是好猫”的眼前实用主义方式造就而来的，当各地方政府通过卖地坐收渔利，推高中国GDP快速增长，却忘记了解决百姓住房问题是民生属性时，当政府以卖地、住房掠夺民众财富时，安居就变成金融，乐业变成奢侈，国民的幸福感就失去了，所以中共推行的“土地财政“模式是一种极不负责任的不道德行为表现，本来新加坡发展公屋的模式是最适合中共所标榜的社会主义国情，但中共却偏财迷心窍移植了香港的那套”土地财政“模式，不仅如此，大陆还将香港的”楼花“制度，（内地叫房地产业预售制）、向业主收取高额的物业管理费、坑害消费者的公摊面积全部抄袭过来，可是中共如”和尚念歪经“，香港政府政府有效监管房地产商重合同、守信用，基本没有”烂尾楼“现象大陆却学不来，过去中国各地“烂尾楼”时有出现，没有引起政府的注意，近年随着大小地产商的爆雷，“烂尾楼”成为影响社会稳定的因素，才引起中央的重视，几年前所谓“保交楼”成了地产商们的“紧箍咒”，可见中国房地产在大发展的背后，走的是一条邪路，而这条路最后必定是绝路，如同中共一样。

检验项目之二：稳楼市······。中共当局不断强调“稳楼市”的真相。

在去年12月召开的中共中央政治局会议和中央经济工作会议，以及今年人大会议上总理李强在政府工作报告中指出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。中央政府重点提出“稳楼市”是因为中国房价在合理的水平吗？非也，中国房地产这二十多年的野蛮发展，房价已经位居世界前列了，2024年公报的全球城市房价排名TOP20名单中，中国大陆的城市竟独占6席，分别是北上广深和厦门、杭州，实力霸榜，反映出中国房地产的整体水平和房价之高。

尽管中国房地产泡沫异常严重，中共当局却禁而不止，阳奉阴违。中国房价一路狂奔，严重脱离民众的实际购买能力，中共当局是心知肚明的。早在2010年时任总理的温家宝在与网友在线交流中明确表示，一部分城市房价上涨过快，造成群众的不满，政府有责任管好房地产市场。但是房价却没有理会总理的发话，继续涨上去，到了2012年，温家宝更是年内五次谈房价，五次均强调房价合理回归；特别是在十一届全国人大五次会议闭幕后，回答记者提问时称中国房价还远远没有回到合理价位。到底中国房价的合理价位是什么？相信中国政府没能说清楚，可是房价越调越涨是不争的事实，温家宝所谓的遏制调控降房价是失败的，因此人们调侃说房价总理说了不算数，开发商总经理说了算。

从十多年前温家宝时代，就知道房价高企，但中国房价却一直降不下来，还往上走高，其实政府正是房价上涨的主要推手，原因是中共当局是以房地产业作为经济支柱产业来发展，明知道房价不断急剧上涨，形成巨大的泡沫，却为了GDP的面子数据和地方政府通过卖地就能躺平坐享其成的巨大利益诱惑面，放任房地产业无序发展，这就是中共以房地产为摇钱树，死保房价，稳楼市的原因。但世界的主要经济实体国家没有一个可以以发展房地产而取得成功，中共也不例外，结果近年中共当局发现因为房地产过度扩张，而产生一系列的社会问题和严重的金融风险，习*近*平不得不在2016年首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，可惜太迟了，房价已炒到上天价了，在三年疫情过后，一路狂奔的中国房地产最终迎来拐点，在经济疲软、就业困难、收入不稳、人口锐减的背景下，中国房价终于掉头往下了，中国房价只升不降，购房保值、买到即赚到的神话渐渐破灭了。造成这两三年全国房地产交易市场一落千丈，面对房地产市场急转直下的局面，中共政府既无勇气刺破这个高风险泡沫，让房价回归合理水平，又无力再刺激房价往上走，结果当今的中国房地产，如同中国改革一样，走进了死胡同，过去的改革，被人们形容为“改革找死，不改革等死”，所以中国的改革开放有40年了，却是走到半路，已经无路可走了，如今中共国的房地产，无论软着陆还是硬着陆，都面临难解构的三个问题，第一如果楼价下跌，将会牺牲绝大部分中产阶级的利益，令中产者大量返贫，会出现大面积断供，累及银行资金链出大问题，引发金融性系统风险；第二假如让货币贬值，房价继续上涨，老百姓就更不愿意出来消费，高房价令年轻一代成家立室、生儿育女成为奢望，老龄化社会提前到来，激发一系列社会问题。第三倘若楼价不升不降，即楼市没有上升预期，就没有多少人愿意去买楼，楼市萧条，地方政府的财政就无以为继，必然大幅举债，会诱发严重的金融危机。这就是当今中共国房地产无法解开的死局，上述三个关于房地产的雷区，中共一个也不敢碰，只能维持现状，以“稳楼市”敷衍人们，面对近年中国经济不断衰退，要“稳楼市”恐怕总理李强也无计可施了，事实上目前中国大部分城市的房价已跌去30%了，由于房价的剧烈波动会影响社会的稳定，是中共最忌惮的事情，所以如今房价竞成为中共当局的又一个维稳对象，可见中共施政的失败。