2022年，在国内多家地产巨头开始频频债务暴雷的时候，富力开启境外债重组谈判，并成功把合计49.43亿美元（约合人民币332.37亿元）的境外债还款日期延长，伦敦项目就是当时富力提供的增信项目之一。同年11月，富力总额为135亿元的境内债也成功延期。

富力是怎么做到的呢？那就是四个字：实物付息。

除了现金支付外，富力得到了债权人方面的批准，可选择以实物形式支付利息。

这是什么意思呢？打个比方，富力的做法就是和债主老刘商量。说你看哈，老刘，我还钱现在是还不上了，钱都在房子里了，我们约定一下，我拿盖好后的房子给你抵债，行不行？

老刘一看，也没有选择啊，逼死了富力，也拿不到钱，还不如拿房子作为抵押。但是老刘说了，你抵房子给我可以，那肯定不能按市场价吧，这样，按照成本价抵。

于是，本来的欠款1000万，成本是600万，富力如果把房子卖掉可以卖出来1000万，再还债，就刚好合适。但是如果实物抵债，这价值1000万的房子，最后只能算成600万。

于是富力解了燃眉之急，不被老刘催债。

但是长期来看，本来应该有的400万收益，灰飞烟灭，到手的鸭子被老刘给抢走了。

就这样，饮鸠止渴的富力，不得不自己给自己埋了一颗雷。因为实物支付虽然可以让富力减少当下的现金流支出，但却也让富力承担了债务规模上升的风险。

因此过去一年半时间内，如履薄冰的富力地产一边选择采用实物支付的形式还利息，一边又希望它海外项目的建设进度能快点完工好发售收钱，还在到处找有没有买家能够接盘。

可惜事与愿违，富力又重蹈万达的覆辙，九榆树的工程进展再一次出现了滞后。

九榆树项目当时的主承包商仍为Multiplex。富力接收“九榆树一号”后，原本预计项目将于2024年4月完工。但后续因欠款原因，Multiplex也和“前任”一样，选择了停工。离预期完工时间不到两个月，Multiplex才刚刚进行到混凝土浇筑！这就像准备烧菜，锅刚热，菜都还没放...

而根据富力地产最新预测，因为英国央行不断加息的高利率政策使得卖房困难，既定的销售目标越来越难以实现。糟糕的是，如果无法实现，采用实物付息的富力就很可能搞一出大违约。

作为最早债务延期成功的房企，富力地产再度走到了转折路口。

去年，在国内房地产市场环境走弱的情况下，富力销售表现并不理想。根据富力发布的财报数据，2023年全年，富力仅完成199.5亿元销售额，与高峰时期相比已经不可同日而语。

富力地产在2023年半年报中也坦承，会重新分配海外项目的资金来解决负债及项目竣工问题。尽管九榆树项目地理位置优越肉眼可见的投资价值，但富力卖地还债也实属无奈之举。

在削债的路上，富力还前路漫漫。最终，富力不得已把九榆树这块“烫手山芋”以4.7亿英镑的买入价又卖给了中渝置地的张松桥。也是说富力是啥也没赚到，还投进去一堆沉没成本和时间精力。

3

常胜将军：绿地的“顾此失彼”，雄心壮志入场，却不得不贱卖伦敦项目（潜在亏损5亿）

像碧桂园、万达和富力这样本来雄心勃勃打算在英伦开疆扩土，最后却折戟沉沙打道回府的房企巨头并不少见。

2014年，绿地集团以1.4亿英镑收购伦敦西南部传统自住区Wandsworth的历史建筑区兰姆啤酒厂地块，并将其改名为兰姆公馆。绿地打算分三期开发超过700套住宅，9000平米啤酒文化商业街，雄心勃勃的计划打造一个历史文化住宅区。据当时的预估，整个项目总投资将超过6亿英镑。

绿地集团同年还斥资1亿英镑买下了位于东伦敦金丝雀码头的Spire地块（也被称为伦敦之巅）。然而，两头都要抓的结果只能是“顾此失彼”，这便是导致绿地集团资金不足的主要因素。

8年后，2022年2月，绿地不得不将项目未完工部分以约4000万英镑价格出售给英国伯克利集团，宣告正式退出兰姆公馆项目的未来开发。尽管第一期已经交房，但算上绿地申请历史建筑规划许可和前期林林总总的宣传开发成本，粗略估计，放弃的地块给绿地带来了近5亿英镑的潜在损失。

4

最惨的“显眼包”：祥祺亏光裤衩子（亏损6.8亿）

祥祺集团可能很多人不太熟悉。那知道华南城吗？对，祥祺就是华南城背后的大股东，老板深圳富豪陈红天更是在2017年以310亿身家财富登上胡润富豪榜。

陈红天最早出名是因为一段视频演讲。视频中，他穿着西服、梳着背头的人，一边摇晃着身子一边漫不经心地说出了一番话——“李嘉诚在我朋友圈算不了什么”。

第一次听到这话，相信你的感受和我一样：这是啥大佬，这么狂？要知道，李嘉诚可是曾连续21年蝉联香港首富，连续15年蝉联华人首富，身家百亿美元，旗下长和集团的规模基本是无人能及的。而敢这么评价李嘉诚的，世上应该没几个。

那陈红天所谓的圈子是有多厉害呢？其实在国内有一个叫同心俱乐部的地方，陈红天是俱乐部的主席，其他成员在中国都是鼎鼎大名的。比如腾讯的老板马化腾，顺丰老板王卫，比亚迪的王传福等等。

那陈红天的祥祺集团又是做什么的呢？一件事，投资。投资什么呢？国内外地产和矿业。

在大湾区，陈红天有祥祺中心、同心大厦、祥祺商厦、祥祺酒店。在东南亚，大半的矿场都是他的。在海外，陈红天先后斥资近7亿收购伦敦加拿大广场20号、伦敦金丝雀码头新金融中心等物业，就连标准普尔和摩根大通都要向他交租。

然而，这么狂的人进军伦敦金丝雀码头却最终以悲剧收场，亏得血本无归！

2017年7月18日，背后老板中国深圳富豪陈红天出价4.1亿英镑，击败沙特财团Sidra Capital、汇丰另类投资部门、香港南丰集团、中国建滔化工等买家，完成了对20 Canada Square大楼的收购。陈红天买下大楼后，立刻宣布将该楼更名为“祥祺中心”。

在2017年购进20 Canada Square半年后，陈红天又斥资2.7亿英镑买下了第二栋位于金丝雀码头的地标写字楼，大楼名为5 Churchill Place，主要被出租给美国顶级投行摩根大通（JP Morgan）。

然而，疫情给陈红天打了个措手不及，导致物业价值比疫情前大幅下跌。

2021年1月，陈红天计划以3.8亿英镑的价格，将20 Canada Square卖给美国投资公司Spear Street Capital。然而，这笔收购案最终未能达成协议。

2022年，祥祺集团试图以4亿英镑的价格出售5 Churchill Place，但依然没有成功。

纵观祥祺进军伦敦的时间节点可以发现，这三年欧美主要国家的利率政策基本可以概括为两个字：加息！

仅2022年和2023年两年，英国央行的利率就从0.25%刷刷飙到了5.25%！加息就意味着你如果找银行借钱，那么你未来要还给银行的利息就变多了。你想啊，这不就意味着祥祺要还英国银行的钱也蹭蹭上涨。

2023年3月，同心俱乐部回应，三年间祥祺多次遇到交易方临时悔约，终造成祥祺资金链在1月断裂，已无力偿还英国银行不断上涨的巨额抵押贷款。最终，两栋大楼被迫挂牌出售，5 Churchill Place大楼的管理公司也于2023年5月申请破产。

“狂人”陈红天7亿英镑就此打了水漂。

5

梦碎了

梦碎英伦，合景泰富腰斩价甩卖金融大楼（加上建设成本，至少直接亏损7500万）

还有更惨的。

广东房企巨头合景泰富可能大家不太熟悉。它的创始人、最大股东兼董事会主席孔健岷，1969年出生于广东，1989年毕业于暨南大学计算机专业。1994年，孔健岷拉上两个兄弟一起创业时，广州的房地产市场还处于草莽生长的年代。

“一个很偶然的机会，别人说有一块地问我要不要做，就接下来了。”

那块地就是后来的广州御晖园。赶上时代红利赚到“第一桶金”后的孔健岷，在上个世纪90年代先后在广州开发了多个住宅小区。

2003至2004年，孔健岷以当时的“天价”投得珠江新城两幅地皮，分别建成现在很多广州朋友知道的经典住宅区誉峰及写字楼国际金融广场，由于当时广州市场太差，但合景仍以高价投资，慢慢打出了名气。

2007年，美国顶尖投资银行摩根大通（JP Morgan）牵线搭桥，以6.6亿入股合景泰富，同年6月合景在香港上市。随后也是飞黄腾达了十余年。

转折点出现在2017年。这一年，孔健岷首次出海英国伦敦，以高达1.6亿英镑收购了位于伦敦老牌CBD金融城的65 Fleet Street写字楼Whitefriars，怀抱着将其打造成为“金融城明珠”的想法。

然而，梦想总是美好的，现实却是残酷的。随着英国央行的连续加息，加之全球经济的不确定性，使得2023年伦敦地产市场变得异常低迷，伦敦的写字楼空置率达到历史高点。由于写字楼使用率下降，一些租户选择不再续约，孔老板预计的租金收益远未达到预期，投资回报率大打折扣。

2023年9月，美国杰富瑞金融集团在一份报告中表示，伦敦老牌CBD“伦敦金融城”的写字楼空置率已高达10%，攀升至30年来最高水平。经典的例子就是WeWork同年以7000万英镑卖掉伦敦51 Eastcheap办公楼，尽管已花费大量成本进行大规模翻新，而最终放盘价却下跌了44%。

合景泰富可以说遇到了“内忧外患”的两难局面。2022年，合景泰富勉强偿付了113亿元的到期债务，并完成了16亿美元境外债的交换要约，但面对2023年超过200亿元的到期债务，终究还是捉襟见肘。

面对如此局势，合景泰富不得不做出艰难的选择。在经历了无数次的权衡之后，2023年12月，公司最终确定以8500万英镑，将近五折的“腰斩价”把Whitefriars写字楼卖给了英国房地产公司Dominus。这一决定无疑是沉痛的，即便是实力雄厚的房企巨头，也难以逃避宏观经济波动和地缘政治风险的影响。

俗话说得好，“天下攘攘，皆为利往”。近几年，我们看到很多国内开发商前仆后继、信心勃勃地进军英国伦敦，但真正落地交房的却寥寥无几。赚得满盆满钵的成功者自然不少，然而，一桩桩中资房企的出海收购终以“财地两失”收场的结果表明，跨国投资并非易事。

而作为世界上最成熟完备的市场之一，伦敦的开发难点主要在于：规划审批慢、施工周期长、历史建筑多等等。对于中国房企来说，在英国开发，还要考虑到国内的政策风险。我们对国内外政治经济政策、外部需求、内部资金链等等要素必须要有高度的敏感度和规划，“不打无准备的仗”，这对于避免海外投资陷阱至关重要。尤其是很多房企都败在了“老房子着火”上，实在令人扼腕叹息。