中国的房地产过剩是在长达数年的建设热潮中形成的，这一热潮于2021年结束，当时中国政府出于对房地产泡沫的担心，收紧了对建筑商的信贷。很快，人们就发现开发商已经过度建房了。
自去年夏天以来，中国住宅销售额大幅下降。目前，令西方国家楼市承压的主要是通胀、房价上涨等因素，而中国房地产市场面临着开发商债务危机、新冠疫情封控影响等难题。随着境外投资者和普通购房者都逐渐失去信心，多地政府下调了房贷利率，开发商也开始使用送车、送猪甚至提供工作机会等促销手段刺激购买。此外，《华尔街日报》分析了房地产作为中国这个全球第二大经济体的支柱产业，其出现动荡对全球经济有何影响。封面图片制作：Sharon Shi
很难确定这个问题到底有多严重。中共官方并不提供空置房的统计数字，因此经济学家必须利用空置率、预售许可和其他数据来源来进行估算。他们估计空置房的数量有数千万套，其中包括多种空置房，每种空置房都有自己的问题。
在多达9000万套空置房中，有3100万套是全部或部分建成但从未出售的。这些房产可以被拆除，但许多房产陷入与开发商破产相关的诉讼。在许多情况下，各城市和开发商希望能够完成这些项目。
另有5000万至6000万套住房已被购买，但仍然空置。许多中国人由于缺乏其他投资途径，将多余的资金投到投机性房产中却无意居住，这些房产通常位于房价较低的较小城市。
花旗投资研究(Citi Research)最近的一项调查显示，在中国的一线和二线城市中，约74%的家庭拥有一套以上住房，近20%的家庭拥有三套或更多住房。
这些住房可能更难处理，因为业主仍然期望住房升值。许多住房位于部分有人居住的楼房里，无法拆除。
另外还有2,000万套已售出的住房，由于开发商现金流问题和市况不佳，这些住房在很大程度上未能完工。业主仍然想收房，但开发商却没有足够的资金来完工。
随着中国新房成交量大幅下滑，负债累累的房地产开发商难以获得足够的资金来完成项目，中国房地产危机预计将进一步恶化。《华尔街日报》中国分社社长郑子扬前往沈阳一处废弃的别墅群，一探中国房地产市场的低迷给政府带来的挑战。封面图片来源：Antoine Morel for The Wall Street Journal
“海上威尼斯”
许多建筑商在形势好的时候将目光投向了小城市。当时大城市的房价越来越高，只要房价不断攀升，投资者似乎愿意在任何地方买房。
小城市对这种活动抱以欢迎的态度。尽管有证据表明当时中国人口正在达到峰值，但许多城市还是发布了强劲的人口增长预测，因为这可以帮助这些城市从省级政府获得更多资源，并为开展更多建设项目提供理由。
在地处长江与东海交汇处的启东，当地官员多年来一直在努力吸引工厂等大型投资项目。向开发商出让土地帮助他们实现了增长目标。根据总部位于上海的万得信息技术(Wind Information Co., 简称：万得)编制的数据，2021年，启东的土地出让收入从2017年的9.32亿美元增至20亿美元，增长了一倍多。
而开发商也将启东宣传为距上海仅两小时车程的理想后花园。
启东市，恒大楼盘“海上威尼斯”的现状。
启东市的人口在2020年达到110万的峰值，之后连续三年下降。自2007年以来，该市的就业岗位数量一直在减少。
其中一个新项目名为“海上威尼斯”(Venice on the Sea)，包含四万套住宅、一处人造海滩以及一家五星级度假酒店。居民可享受仿制的威尼斯运河风光，并漫步于点缀着希腊和罗马风雕塑的小径。
当地的房产经纪人Xiang Dayu回忆起楼市鼎盛年代的狂热需求。一些买家公开讨论为小三买房。还有人不用现场看房就愿意付款。
但Xiang说，大多数人买房是为了投资，将房子空置，这些人很多都来自上海。现在，大多数房屋在一年的很大一部分时间里无人居住，到夏季高峰期入住率才能升至仅60%左右。
许多业主正试图卖房，数十套房源在拍卖网站上挂牌或在抖音上被推销。一则最近发在抖音上的视频显示，一位房主带一名房产经纪人参观了一套面积为1,030平方英尺的房子，房主说房子是他2016年和朋友去启东的海滩游玩时买下的，当时花了约10.1万美元。
“海上威尼斯”项目包含了四万套住宅和一家五星级度假酒店。
他在视频中说，当时觉得这套房子有着不错的景观，就当场买了，自己从未入住，买房完全是为了投资。他现在试图以6.31万美元左右的价格出售这套房子。
海上威尼斯由现已破产的中国恒大集团(China Evergrande Group)建造。该项目北面坐落着另一个基本空置的大型住宅区，其开发商是发生了债务违约的碧桂园(Country Garden)。该项目南面是一个未完工的小区，其开发商融创中国(China Sunac Group)也发生了债务违约。该项目西面则是大片农田。
当地政府官员未回应置评请求。
鬼城
在其他一些遇到房地产过度建设问题的国家，过剩的供应即便能消化完，有时也需要耗费数年时间。
日本曾因房地产泡沫于1990年代破裂以及人口日益萎缩和老龄化而出现了数百万套空置房屋。事实证明拆除这些房屋颇为困难，因为存在法律障碍，比如有时找不到业主。去年日本空置房屋数量从2018年的850万套增至900万套，这样的房屋在日本随处可见。
在中国，许多空置房产的业主可能会继续持有这些房产，因为中国的物业管理费较低，而且只在特殊情况下才征收房产税。中国的个人破产规定十分严格，增大了将房产脱手的难度，而且许多人想要保留房产期待市场可能的反弹。
不过，一些经济学家担心一种负面螺旋：房价的日益下跌促使更多业主试图抛售空置房屋，进而拖累所有人的房产价值。
据来自中国国家统计局的数据，8月份主要中国城市新房和二手房价格同比分别下跌5.7%和8.6%。
高盛(Goldman Sachs)的中国房地产研究主管Yi Wang表示，大多数城市的房价已回落至2017年和2018年的水平。如果价格跌至2015年的水平，更多业主可能会选择出售空置房产。Wang说，这是因为2015年是上一轮房地产繁荣的起点，在早期购房的业主不会想看到房价跌破他们的买入价。
然而，考虑到中国人口下降之势，这可能是不可避免的。
彼得森国际经济研究所的黄天磊表示，他认为住房供应过剩问题实际上恐怕无解。他说，从根本上看，这是人口下降的问题，鬼城或将继续空荡荡。
