“无偿收回”让拼命买房成博傻游戏
舒圣祥
2011年上海土地交易市场首拍在上周落幕，但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定，在业内掀起了继《物权法》之后新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。更有甚者，其《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示，土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。（1月16日《第一财经日报》）
无论是“出让人无偿收回”，还是“出让人收回并补偿相应残余价值”，与现有国家法规中“按照国家有关规定自动续期”、“无偿自动续期”的规定，显然完全不同。若上海这个规定得到承认并落实，那将意味着，卖完地的地方政府在70年后又可以将所有土地收回来，重新再卖一次。
70年后，我们的房子会不会成为没有土地使用权的“空中楼阁”？这一直是横亘在公众心头的不动产忧虑。这个最受关注的核心问题至今也未得到明确。“出让人收回”甚至是“无偿收回”的上海新规，让人顿感振聋发聩。试想，土地70年后将被政府收回，房子成为“空中楼阁”，现在的房价岂不是被严重高估了，买房炒房岂不就是股市中的博傻游戏？“无偿收回”让人无法再选择性忽视土地租期的风险因素，同时也彻底打破了买房人对于必定获得政府保护的乐观和幻想。因为，房子建在出让人将到期收回的土地之上，是和汽车一样的“消耗品”、“贬值品”，而且贬值速度更快。
毋庸置疑，上海的新规定，肯定涉嫌违反《物权法》和《土地管理法》；问题是，70年后续期是有偿还是无偿，有偿金额又会是多少，法律从未明确。落实到地方操作层面，是完全有可能将“自动续期”操作成“无偿收回”的。就说现在，那么多刚建成没几年的房子不是马上就以“危旧房改造”的名义强拆了吗？更何况，《土地管理法（修订草案征求意见稿）》已经用“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”；“出让人收回”甚至“无偿收回”，未必不能成为那个“有关规定”。
正是在这个意义上，上海首次规定土地出让期满无偿收回，让那些拼了几代人老命供养一套房子的房奴们惊出一身冷汗，同时也给那些发愁于土地财政无以为继的地方做了一个恶劣示范。
面对土地出让期满后无偿收回的上海新规，国家有关部门必须警觉并尽快做出表态，否则，“无偿收回”可能很快成为一种普遍的游戏规则。
2011-01-18 05:45:00 来源: 荆楚网-楚天都市报(武汉）
楚天都市报讯 最近，上海市的一则关于土地使用权预申请的公告中规定，在土地使用权期满之后，由“出让人收回并补偿相应残余价值”。而在“上海国有建设用地使用权出让预申请须知”中则显示，土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”（1月16日《第一财经日报》）。
上海市的这些规定意味着，土地使用权期满之后，即使你的房子足够牢固，也面临着土地使用权被“无偿收回”、房屋无处安放的尴尬。
70年之后土地使用权如何处理，在《物权法》立法的时候就引发了第一轮焦虑：是续期，还是收回？是有偿续期，还是无偿？最后并无结论。但起码，《物权法》规定了：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”唯一没有明确的是，续期是无偿，还是有偿。
“70年”引发的第二轮焦虑是2009年3月，一份流传的名为《土地管理法 (修订草案征求意见稿)》的文件，这份意见稿中最受人关注的是住宅70年到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。该意见稿没有违背《物权法》“自动续期”的规定，只是收费与否留了悬念。
上海市由出让人“无偿收回”的规定，再次引发“70年”期限焦虑。若是终其一生购置的房产70年后被“无偿收回”，谁人不焦虑？特别是有的地方政府在土地资源衰竭的情况下，不排除将“70年”之后的续期看成土地财政一个新的增长点。
期待尽快启动《土地管理法》的修订，明确70年后“土地续期”的原则，即使要“有偿续期”，也要分门别类，对普通住宅、高档住宅、商业地产等区别对待，不宜造成业主的沉重负担。（1月17日《新京报》）
(本文来源：荆楚网-楚天都市报 )
国有建设用地使用权转让预申请须知
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《上海市土地交易市场管理办法》等规定，上海市房地产交易中心受上海市奉贤区人民法院委托拟转让上海市奉贤区洪庙镇613号地块（地块预申请公告号：2010ZY00101）的国有建设用地使用权。现经委托人确认决定实施转让预申请。
一、此次实施转让预申请的国有建设用地使用权委托人为上海市奉贤区人民法院，具体组织实施由上海市房地产交易中心土地交易市场承办（以下简称“市场”）。
二、此次国有建设用地使用权转让预申请遵循自愿、公平、公正和诚实信用的原则。
1、地块位置：奉贤区奉城镇洪庙社区。
2、房地产权证号：奉2004011125。
3、坐落：奉贤区洪庙镇2街坊58/20丘。
4、四至范围：东临居住地块，南至经营性用房，西至瓦洪公路，北至洪盘路。
5、转让土地面积：2520平方米。
6、原土地用途、容积率等要求：详见附件《上海市奉贤区洪庙镇613号地块国有土地使用条件》。
7、交付标的：转让价款付清后30日内办理权属过户手续。
8、该地块的地质灾害勘察由竞得人自行委托具有相应资质的勘察机构进行评估，并承担费用。
9、地上、地下建（构）筑物和管线等由竞得人自行办理有关搬迁或拆除手续并承担相应费用。
(二) 其他情况说明
1、原土地使用条件系2001年出让时确定，可能已与当前的规划要求不符，故竞得人须再行就此征询规划土地主管部门意见。
2、该地块权属范围内的电线杆等电力电信设施，由竞得人在取得地块后自行征询相关部门意见，并按其要求处置。
3、该地块权属范围内的绿化，据了解为被执行人上海绿泉实业有限公司所栽，需由竞得人自行处置。
4、该地块出让后原地块中的250m2土地已于2004年划出并入相邻地块使用，但当时未予勘测定界，目前本转让地块范围可能还有相邻单位修建的围墙等建（构）筑物。同时，还与相邻地块和单位存在建筑物退界、供相邻地块通行的小路（可能涉及消防通道等原因）等事宜，须由竞得人与相邻地块使用权人自行协商解决，必要时应根据相关主管部门的意见进行使用。
5、交易服务费用将由竞得人承担，首先自竞得人交纳的保证金中扣取，不足部分，由竞得人再行向市场支付。具体收费标准按《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》收取成交价的5％（成交价200万元以下）。
6、本标的转让交易产生的所有税费将由竞得人承担。
7、本标的成交后的转让价款由竞得人于交易活动结束后 5 个工作日内一次性全额汇入奉贤区人民法院指定的账户。
四、预申请资格要求
中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可参加。
可以独立预申请，也可以联合预申请。联合预申请的，联合各方均需符合上述条件。
同一名预申请人只能提交一次预申请（含联合预申请）。自然人及由其担任法定代表人或负责人的法人或其他组织，或者同一法定代表人或负责人的法人或其他组织将被视为同一名预申请人。
用地意向人（以下简称“意向人”）可自行前往地块现场勘察。若意向人确需由市场带领前往现场勘察的，应于2010年4月29日 16时前电话预约（预约电话：86-21-58823624），参加由市场组织的现场勘察的意向人应携带《预申请地块咨询单》。
意向人可以就预申请文件和转让地块的有关问题,以提交《预申请地块咨询单》的方式向市场提出咨询，《预申请地块咨询单》须在 2010年5月5日16时前的业务办理时间（除双休日和法定节假日外的工作日9时30分至11时30分和13时30分至16时，下同）送至上海市房地产交易中心（浦东新区南泉北路201号）五楼市土地交易市场受理窗口；意向人也可在上述规定的时间前以传真方式（传真号码：58881688-8658）发送提问。
答疑纪要将于2010年5月7日在网上房地产网站（http://www.fangdi.com.cn/）土地市场频道发布。
六、预申请保证金的交纳
（一）预申请竞买保证金不得少于预申请报价的5%。竞买保证金到达指定账户的截止时间为2010年5月15日16时。竞买保证金交款人必须与预申请人名称一致。预申请人应在提交预申请前交纳竞买保证金。
联合竞买预申请的，可按各方的投资比例分别交纳竞买保证金，也可以牵头人名义交纳竞买保证金（注：牵头人须为联合竞买预申请各方中的一方，下同），但需在联合竞买预申请附表中明确。
（二）预申请人须自行至中国建设银行上海第五支行开立人民币保证金专用账户，并在保证金到账截止时间（2010年5月15日16时）前，将保证金汇入已开立的人民币保证金专用账户。
开立预申请竞买保证金专用账户银行：中国建设银行上海第五支行；
银行地址：上海市四川中路321号 401室；
联系人：陈洁、闵亮；
联系电话：86-21-63299908，13918648836。
交纳保证金的预申请人在提交预申请文件时须提交保证金的有效付款凭证（即竞买保证材料）复印件和原件。
七、提交预申请
（一）预申请人应于2010年5月10日至2010年5月17日期间的业务办理时间至市场各区县土地交易受理窗口（具体地址详见《市、区县土地交易受理窗口一览表》，下同）提交书面预申请，预申请人也可就提交书面预申请的时间进行电话预约（预约电话：86-21-58823624）。
（二）预申请文件须由预申请人本人、法定代表人（负责人）或其有权受托人提交，所需提交材料如下所示。
1、境内自然人须提交的预申请文件如下：
（1）转让竞买预申请表原件；多家联合预申请的，须同时提交联合竞买预申请附表原件；
（2）保证金交纳凭证复印件；
（3）预申请人有效身份证件（如身份证）复印件；
（4）委托他人代为预申请的，还须提交授权委托书（境内版）原件和受托人有效身份证件复印件。
由预申请人本人提交预申请的，预申请人须携带本项第（2）、（3）目中复印件的原件备核；由受托人提交预申请材料的，须携带本项第（2）、（4）目中复印件的原件备核。
（注：提交的复印件需由预申请人本人或受托人签名确认，且不论是否取得预申请资格，都不予退回。）
2、境内法人或其他组织须提交的预申请文件如下：
(1) 竞买预申请表原件；多家联合预申请的，须同时提交联合竞买预申请附表原件；
(2)保证金交纳凭证复印件；
(3)法人或其他组织有效登记证明（如营业执照的正本和副本）和组织机构代码证复印件；
(4)法定代表人（负责人）的有效身份证件（如身份证）复印件；
(5)委托他人代为预申请的，还须提交授权委托书（境内版）原件和受托人有效身份证件复印件。
法定代表人（负责人）提交预申请的，须携带本项第（2）、（3）、（4）目中复印件的原件备核；受托人提交预申请的，须携带本项第（2）、（3）、（5）目中复印件的原件备核。
（注：提交的复印件需由预申请人盖章确认，且不论是否取得预申请资格，都不予退回。）
3、境外自然人须提交的预申请文件如下：
(1) 竞买预申请表原件；多家联合预申请的，须同时提交联合竞买预申请附表原件；
(2)保证金交纳凭证复印件；
(3)预申请人有效身份证件（如护照）复印件；
(4)委托他人代为预申请的，还须提交授权委托书（境外版）原件和受托人（即负责人）有效身份证件复印件。
本项第（3）、（4）目相关材料（注：中华人民共和国国籍受托人的身份证件复印件除外）须按本条第（四）款的规定进行公证和认证。
由预申请人本人提交申请的，预申请人须携带本项第（2）、（3）目中复印件的原件备核；由受托人提交预申请材料的，须携带本项第（2）目原件及本人有效身份证件原件备核。
（注：提交的复印件需由预申请人本人或受托人签名确认，且不论是否取得预申请资格，都不予退回。）
4、境外法人或其他组织须提交的预申请文件如下：
(1) 竞买预申请表原件；多家联合预申请的，须同时提交联合竞买预申请附表原件；
(2) 保证金交纳凭证复印件；
(3)境外法人或其他组织提供与境内“营业执照”、“代码证”可比照的、具有唯一性的有效文件（例如香港地区的“商业登记证明”等）的复印件；
(4)境外法人或其他组织的受托人（即负责人）的有效身份证件（如护照）复印件；
(5)授权委托书（境外版）原件。
本项第（3）、（4）、（5）目相关材料（注：中华人民共和国国籍受托人的身份证件复印件除外）须按本条第（四）款的规定进行公证和认证。
境外法人或其他组织的受托人（即负责人）提交预申请材料时须携带本项第（2）目原件及本人有效身份证件原件备核。
（注：提交的复印件需由预申请人盖章或由受托人（即负责人）签名确认，且不论是否确的预申请资格，都不予退回。）
5、联合预申请的,除竞买预申请表原件及联合竞买预申请附表原件和保证金交纳凭证复印件仅需提交一份外，各方均须按本款第1、2、3、4项要求分别提交其他相应文件。（注：各方按比例交纳保证金的，则各方均须提供保证金交纳凭证复印件）。
（三）竞得后需以项目公司（如子公司，下同）进行开发建设的，须在竞买预申请表中注明。
独立预申请人，所注册成立的项目公司，必须100％独立出资成立。竞得后不得进行调整。
两家以上的（含两家）多家联合预申请人，在联合竞买预申请附表中，应当注明各方的投资比例。取得预申请资格后，各投资主体及其投资比例不得调整。
（四）境外预申请人提供申请材料时，须符合下述要求：
1、竞买预申请表必须用中文书写（注：境外预申请人的名称或姓名、其境外受托人〔即负责人〕的姓名等可用其他语言填写），其他文件可以使用其他语言，但必须附经预申请人确认的中文译本，所有文件的解释以中文译本为准。
2、境外预申请人提供的需公证和认证的境外证明材料须按下述原则办理。
预申请人所在国与中华人民共和国有外交关系的，应当由当地公证人（或相当的公证机构）出具公证文书，并经该国外交部或其授权机构和中国驻该国使（领）馆认证（两国互免认证的除外）方有效。预申请人为居该国华侨的，则经我国驻该国使（领）馆公证或认证即可。
预申请人所在国与中华人民共和国无外交关系的，由当地公证人（或相当的公证机构）出具的公证文书原则上需经该国外交部及与该国和我国均有外交关系的第三国驻该国使（领）馆认证。预申请人为居该国华侨的，亦照此办理公证和认证。
中国香港地区预申请人提交的材料，应由具有中国司法部颁发的“中国委托公证人”资格的律师公证，并且经中国法律服务（香港）有限公司加章确认。
中国澳门地区预申请人提交的材料，应当经澳门特别行政区公证部门或大陆认可的公证人核证，并且经中国法律服务（澳门）公司加章确认。
中国台湾地区预申请人，按照上海市司法局、上海市人民政府台湾事务办公室《关于台湾地区十四类公证书在上海使用需经核对的通知》（沪司发〔2001〕10号）的规定执行。
（五）市场对预申请人提交的申请材料进行核对，有下列情形之一的，不予受理申请：
1、预申请文件不齐全或不符合规定的。
2、委托他人代理，委托文件不齐全或不符合规定的。
3、法律法规规定的其他情形。
八、预申请资格审查和确认
市场按照本须知预申请资格要求和保证金交纳情况对预申请人的预申请资格予以审查和确认。
预申请人可于提交预申请截止后二个工作日（2010年5月19日）内在网上房地产网站（http://www.fangdi.com.cn/）土地市场频道查询地块预申请结果。
九、地块预申请结果公示
市场在提交预申请截止后的二个工作日（即2010年5月19日）内在网上房地产网站（http://www.fangdi.com.cn/）土地市场频道公示此次国有建设用地使用权预申请结果。公示期为5日（即2010年5月19日至2010年5月23日），公示期间接受任何单位和个人，对本公示内容的异议，异议以书面方式提出。
公示内容包括取得预申请资格的预申请人受理编号，最高有效预申请报价（所有有效预申请人中的最高预申请报价）和该最高报价的预申请人受理编号等。本次预申请活动产生的最高有效预申请报价，经委托人上海市奉贤区人民法院确认后，作为该地块正式挂牌转让时的起始价。
预申请结果公示期满，无异议或虽有异议但经审查没有发现存在违反法律法规行为的，公示期满后的第二个工作日（即2010年5月25日）在网上房地产网站（http://www.fangdi.com.cn/）土地市场频道和相关报刊发布该地块正式挂牌转让公告，但公示期间有异议且经审查发现确实存在违反法律法规行为或预申请活动期间无人提交预申请或无人取得有效预申请资格的除外。
十、预申请保证金退转
竞买预申请人交纳的保证金按照以下方式退转：
1、最高有效预申请报价的有效预申请人，所交纳的保证金，在该地块转让公告发布后自动转作投标（竞买）保证金，金额不另行调整。
2、非最高有效预申请报价的预申请人，若愿意继续参加该地块正式公开转让活动的，所交纳的保证金在该地块转让公告发布后自动转作投标（竞买）保证金的一部分，并按照该地块转让文件规定的投标（竞买）保证金金额和交纳期限，补足剩余部分；若不愿继续参加该地块正式公开转让活动的，所交纳的保证金在该地块转让活动结束后五个工作日内将按原途径计息退还，并由相关银行为其办理该保证金专用账户的销户手续。
3、未取得预申请资格的预申请人，所交纳的保证金在该地块转让活动结束后五个工作日内将按原途径计息退还，并由相关银行为其办理该保证金专用账户的销户手续。
4、有本须知第十一条第4款规定之情形的除外。
十一、注意事项
1、该地块正式转让时采用公开挂牌方式。
2、本次预申请活动中产生的最高有效预申请报价，经委托人上海市奉贤区人民法院确认后，作为该地块正式挂牌转让时的起始价。
3、取得资格的有效预申请人，在该地块正式挂牌转让公告发布后无需再次提交竞买申请，可直接参加该地块挂牌活动；其他未参加预申请或未取得有效资格的预申请人，按照该地块转让文件的规定提交竞买申请。
4、最高有效预申请报价的预申请人若未参与该地块竞买或竞买报价低于预申请报价的，则三年内不得参加上海市国有建设用地使用权出让、转让活动，同时已交纳的保证金不予返还。上述违约行为将上网公示。若该地块转让时的成交价低于违约者预申请报价的，违约者应当补足差价。
5、预申请公告、文件内容发生变化时，将在原发布渠道及时发布补充公告。其中涉及土地使用条件变更等影响土地价格重大变动的，补充公告发布时间距预申请提交截止时间应当不少于10日，不足时预申请活动时间顺延。同时以书面形式通知所有转让预申请文件收受人，该通知书与原转让文件具有同等效力；如两者有矛盾的，以日期后者为准。
6、本须知对拟转让标的情况作了必要的提述，但不一定完备，竞买人应以现场踏勘和亲自调查为准，一旦竞价即表明已完全了解情况，竞买人必须依法履行买受义务并承当相应责任。
7、咨询电话;86-21-58881688转8655。
上海市房地产交易中心
土地交易市场
2010年4月28日
市、区县土地交易受理窗口一览表
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单位 |
联系地址 |
联系电话 |
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上海市 |
南泉北路201号5楼 |
58823624 |
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黄浦区 |
大兴街38号 |
63457813 |
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卢湾区 |
鲁班路158号 |
63015013 |
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徐汇区 |
斜土路2088号 |
64189988 |
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静安区 |
昌平路403号 |
62554925 |
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长宁区 |
剑河路606号 |
52195100 |
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普陀区 |
中山北路2930号 |
52661161 |
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闸北区 |
老沪太路1233号（运城路99号） |
60837000 |
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虹口区 |
东体育会路359号 |
65534034 |
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杨浦区 |
长岭路111号 |
65153835 |
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宝山区 |
同泰路68号4楼 |
56845726 |
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闵行区 |
水清路159号 |
64141990 |
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嘉定区 |
嘉定区金沙路68号A层 |
59529423 |
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松江区 |
松江区人民北路12号 |
57713124 |
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金山区 |
金山石化卫零路478号 |
57966417 |
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南汇区 |
惠南镇听潮路101弄1号 |
58029580 |
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奉贤区 |
奉贤区南亭公路1号 |
57183506 |
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青浦区 |
青浦区城中西路121号 |
69711059 |
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崇明县 |
城桥镇新崇北路398号 |
69616020 |
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浦东新区 |
南泉北路201号1703室 |
58881688转1715 |
