2025年中国楼市：限跌令下的冰与火之歌

2025年夏，中国房地产市场正经历着一场深刻的变革。并非昔日热火朝天的景象，而是悄无声息的博弈。这并非简单的供需调整，而是牵涉到地方财政、金融稳定乃至社会民生的复杂局面，其核心在于各地政府密集出台的“限跌令”。

这一史无前例的市场干预，源于持续近三年的房价下跌。根据中国指数研究院数据，自2022年下半年起，全国商品房成交均价已从每平方米16200元跌至2025年6月的13450元，累计跌幅高达17%。一线城市如北上广深跌幅更逼近22%，部分二线城市核心区域跌幅甚至超过30%。这不仅打破了以往一二线城市房价稳定、三四线城市波动剧烈的传统格局，更让70个大中城市新建商品住宅价格指数在2025年第二季度创下2015年以来最大降幅——环比下降1.2%，同比下降4.7%。

房价持续下跌引发了地方政府的高度警觉，尤其依赖土地财政的中西部省份。2024年全国土地出让金收入同比下降18.3%，达2.83万亿元，许多地方政府的土地收入已不足以覆盖刚性支出，财政收支严重失衡的城市不在少数。一位武汉市财政局不愿透露姓名的官员坦言，该市去年土地出让金收入仅为峰值时期的四成，房地产相关税收也大幅下滑，财政收入缺口已近千亿级别。这并非武汉独有，在众多二三线城市普遍存在。

地方政府的担忧并非杞人忧天。房价稳定与财政收入、金融稳定息息相关。截至2025年3月，中国银行业房地产相关贷款余额约52.8万亿元，占银行业总贷款的24.6%，其中个人住房按揭贷款38.5万亿元，开发贷14.3万亿元。房价大幅下跌可能引发断供潮和开发商违约潮，进而危及整个金融体系。央行金融稳定局报告指出，若全国房价平均下跌20%，约7%的住房按揭贷款将面临负资产风险，银行不良贷款率将上升1.2个百分点。

更深层次地看，房价与民生和社会稳定密切相关。住房通常占据中国家庭总资产的70%以上，房价持续下跌将导致家庭财富缩水，抑制消费意愿，形成经济下行的恶性循环。根据北京大学中国家庭金融调查数据，全国约有7800万家庭拥有多套住房，他们同样面临财富缩水的风险。

面对此种困境，各地政府纷纷祭出“限跌令”，例如南京市规定新建商品住房价格调整幅度须控制在前期备案价2%以内，调价间隔不得少于3个月；武汉要求开发企业降价销售须提前15天报备；西安则严禁房企以低于成本价销售。截至2025年7月初，全国已有包括南京、武汉、西安在内的12个城市出台了类似政策。

然而，专家对“限跌令”的效力表示质疑。清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授指出，“限跌令”是短期行政干预，无法解决市场供需失衡的根本问题。全国住房空置率接近20%，人口老龄化加剧，年轻人购房意愿下降，房价回归理性区间是大势所趋。易居研究院的报告也指出，限跌令将调整压力转嫁给开发商和未来购房者，可能延缓市场出清，加剧行业风险积累。数据显示，限跌令实施后，多数城市成交量不升反降，部分城市甚至出现成交量大幅下降的情况。开发商也在寻找政策漏洞，通过赠送面积、精装修变简装等变相降价方式规避限制。

一位在武汉工作的刚需购房者小张向记者倾诉了其困境：夫妻月收入2万元，购买一套100平米的房子，月供就要1.2万元，生活压力巨大。如果房价能下降三成，生活压力将大大减轻。这也反映出中国居民高杠杆率（已达62%，接近警戒线）的严峻现实，其中住房贷款占家庭负债的76%。中国一二线城市的房价收入比普遍在12-18之间，远高于国际警戒线（4-6）的健康水平。

住建部高级顾问丁祖昱认为，中国房地产正从增量市场转向存量市场，从投资属性回归居住属性，价格调整是必然过程。盲目阻碍只会延缓行业转型。值得注意的是，中央层面并未明确支持限跌令，两会期间，住建部部长强调的是支持刚需和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

比起短期稳定房价，更重要的是加速房地产行业转型，建立长效机制：完善长租房政策，解决年轻人住房问题；发展房地产投资信托基金（REITs），盘活存量资产；深化土地财政改革，建立可持续的地方财政体系；健全房地产金融监管，防范系统性风险。

。