香港一所位于山顶歌赋山道15号的豪宅，最终以7.9亿港元易手，亏损13亿港元。图：翻摄自香港文汇报

香港一所位于山顶歌赋山道15号的豪宅，最终以7.9亿港元易手，与2016年21亿港元的购入价相比，账面损失高达13.1亿港元，跌幅超过六成，刷新香港住宅市场的纪录，为史上最大单一亏损案例。

据《每日经济新闻》报导指出，这处物业由深圳祥祺集团主席陈红天相关人士于9年前买入，当时楼面呎价高达22.74万港元，被誉为全球豪宅标竿。然而，随着香港豪宅市场自2021年见顶以来普遍下跌，该豪宅在2023年因财务问题被银行接管。后续出售过程多次延期才完成交易，最终以7.9亿港元成交，呎价仅剩4.37万港元。

据报导指出，这座大宅拥有1.8万平方呎实用面积、近万呎花园及近2,800平方呎车位，2019年虽已取得入伙纸，但高端改建工程未完成，部分区域甚至荒废。汇生国际资本总裁黄立冲指出，该案例结合了银行急售与个盘特殊因素，跌幅异常。他强调，豪宅定价模式已从“地标溢价”转向“现金流与风险折现”，单幢超大户型在市场中流动性差，议价权完全落在买方手里。

陈红天为深圳祥祺集团主席，先前商业版图极广。图：撷取自祥祺集团

除了歌赋山道15号，陈红天在香港的其他物业亦遭受重大损失；2016年以45亿港元购入的红磡 One HarbourGate东座（后更名为祥祺中心），在2024年底以26.5亿港元出售予香港都会大学，跌幅逾四成；位于山顶的豪宅“傲璇”单位则于2023年以4.2亿港元售出，较当年招标价缩水近四成。今年7月，他家族持有的中半山嘉富丽苑单位亦遭银主以6,455万港元抛售。

事实上，陈红天自2015年至2017年间在香港及伦敦积极布局，物业投资规模接近百亿港元，并高度依赖银行融资；然而随着利率上升与市场估值下滑，资产价值大幅缩水，这位曾以335亿元身家跻身《胡润全球地产企业家榜》前五十的富豪，其商业版图如今已缩小。

与此同时，陈红天还是中国企华南城的重要投资者，但今年8月，华南城因债务高达609亿港元遭香港法院颁布清盘令。黄立冲认为，此类事件对其他企业是警示，必须降低杠杆比例、避免交叉担保，并保持足够的利息覆盖能力，才能在市场周期波动中生存。

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