2005年，中共选择天津市东丽区的华明镇建构示范镇，用来展现其成功的都市化建设。今日，华明镇社会问题丛生，自杀事件频传，居民多表绝望，示范镇反倒成了乡村“城市化”的活警告。
7月14日至15日，中共十年后再次召开“中央城市工作会议”。这既是为应对当前的房地产危机、经济困局，也在为出台“十五五”计划作专项准备。但从新华社通稿看，会议充斥着的套话、空话、假话，并无良策。知乎上有评论讽刺说：“讲话水平是真的高，把很多问题尽量用大众听不懂的话讲出来。”会议所称：“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”实质上，就是老路已走到尽头，遍地是雷，前景凄迷。
从官方数据上看，“改革开放”以来，中国城镇化快速推进。1978年，中国城镇人口为17,245万人，城镇化率仅为17.92％；2012年，常住人口城镇化率提升至53.1%；2024年，又增至67%，已达9.4亿人（约为农村人口的2倍）。46年，城镇人口增加近8亿人，城镇化率提高49个百分点，史无前例。
但是，其代价是巨大的。一些学者甚至称之为“伪城镇化”。这里略说五点。
（一）中国城镇化率增速每况愈下
2015年以来，城镇化的步伐就慢了下来。2021年仅上升了0.83个百分点，创下25年最低水平，是1996年以来城镇化比率首次增速不到1个百分点。2022、2023、2024的增速分别是0.5个百分点、0.94个百分点、0.84个百分点。
当局心知肚明，2024年出台的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》提出，经过5年的努力，常住人口城镇化率提升至接近70%。而2024年城镇化率已达67%，这意味着，未来5年仅要求提高3个百分点，平均每年增速0.6%。比较而言，这个增速是低的。
就中国过去46年而言。1978—1995年被称为中国城镇化起步发展期，城镇化率年均提高0.7个百分点；1996—2020年快速发展，城镇化率年均提高1.4个百分点；2021-2024则降至0.77个百分点。
就国际而言，发达国家城镇化率达到65%后的十余年，仍保持了一定的增长速度。如美国、德国、日本、韩国城镇化率从65%到增速放缓至年均0.2个百分点以内的稳定发展阶段，分别用了18年、11年、13年和11年，其间年均增速分别为0.46%、0.64%、0.82%和1.25%。
（二）服务业在GDP和就业中所占的比重偏低，显着制约着中国城市化
产业结构，尤其是服务业在GDP和就业中所占的比重，影响着城市化率。随着中国经济增长，服务业在GDP和就业中所占的比重持续上升。2024年，中国服务业增加值占GDP的比重达到56.7%；2024年末全国就业人员73,439万人，第三产业就业人员占48.8%；两者都不高。大陆学者陆铭等研究发现（参考下图）：将中国的情况置于全球背景中进行比较，在每个相应的人均GDP发展阶段，中国的服务业占比都偏低，中国的城市化率均低于国际平均水平。这反映出我国城市化率受到户籍制度等相关政策的显着制约，导致城市化发展严重滞后于工业化进程。
（三）“伪城镇化”现象突出
“伪城镇化”（或“不完全城市化”）是指，农民工被统计进入常驻城市人口，但他们并没有落户，不能同等享受到城市的各类公共服务，其收入水平、消费模式无法等同于一般城市户籍人口。
这体现在常住人口城镇化率比户籍人口城镇化率的差别。2023年末，中国城镇常住人口为93,267万人，城镇化率达到66.16%；户籍人口城镇化率达到48.3%（2024年未公布）。常住人口城镇化率比户籍人口城镇化率高17.86个百分点。也就是说，在城市生活6个月以上、但没享受到和城市居民等同的公共福利和权利待遇的农民工，高达1.7亿左右。这些人并没有真正转变身份，没有在城市实现永久性定居。对这些人来说，一要承受高房价，二又社会保障程度低，三又收入增长缓慢、面临着就业、子女就学的诸多旧体制的桎梏，等等。很多学者认为，这个基础上的任何人口城市化指标体现出来的高城市化率都是“伪城镇化”。
在现实中，“伪城镇化”成为一种“政绩病”。许多地方官员除了崇拜GDP，就是崇拜城镇化率。为了快速提升城镇化率，大规划、大圈地之风越刮越大，出现了全国突击大搞城镇化的景象，“大广场”、“大新城”、“大学城”随处可见，完全背离了各地经济社会发展的实际水平。城镇化“大跃进”又导致普遍性的暴力拆迁，民怨沸腾。
（四）制造了高房价（“土地财政”）和地方债务这两颗炸弹
中共几十年能够大力推进“城镇化”，是因为有钱撑着。钱从哪来？主要是卖地收入。1995年全国土地出让收入是420亿元，到2000年一直较为平稳，年度收入大多在400亿元至600亿元之间。但是，1998年中共开始搞房改，2002年土地出让搞招拍挂，各地开始“经营城市”，卖地收入大增，逐年上涨，2021年高达87051万亿元，为峰值（之后逐年下降，2024年卖地收入48699亿元，只相当于2021年的56%）。有人统计，1998年-2024年，过去26年全国卖地收入累计总金额85.0107万亿元。这就导致卖地收入占地方政府财政收入的比重不断上升，成为地方政府的“第二财政”。2008年，全国土地出让收入相当于一般公共预算和政府性基金预算收入之和的17.7%；2021年，提高至35.9%。
在如此巨额资金的推动下，中共的城镇化看起来轰轰烈烈，但因为整个体制的腐败，是一座座建筑拔地起，一批批贪官倒下去。同时，在高地价的刺激下，房价越来越高，官方越调控房价越高。网红经济学家任泽平2016年曾发文称，“从宏观来看，土地出让金和税收占房价的8成”。政府拿走了大头。这就扭曲了城镇化，严重滞后了人口的城镇化。
不过，中共过去几十年城镇化规模之大、腐败之烈、效率之低，仅靠卖地收入远远不够，地方政府还欠下天量的债务。光法定债务（显性债务），截至2025年5月末，全国地方政府债务余额512475亿元（其中，一般债务171,838亿元，专项债务340,637亿元）。至于隐性债务，则无官方公布数据。2021年，高盛基于对二千多家地方政府融资平台的有息债务报表的分析（包括债券和银行贷款），发布报告表示，中国地方政府融资平台（LGFV）债务总额已由2013年的16万亿元增至去年底的53万亿元，这个金额相当于中国GDP的52%，远远高于官方公布的中国政府尚未清偿债务总额（官方数据：截至2023年末，全国地方政府隐性债务余额14.3万亿元）。
现在，中国房地产泡沫破灭，地方债务（主要指隐性债务）随时可能暴雷，这对中国城市化进程的影响难以估量。
（五）不堪承受的生态代价
大量研究显示，中国大规模高速发展的城镇化，环境污染严重，基础设施不堪重负，自然资源的支撑力面临严重的困难。具体而言，1、资源消耗巨大：占用大量耕地，激增的水资源需求量导致水资源短缺和水污染问题，消耗大量能源。2、环境污染日益严重：包括大气污染、水体污染、土壤污染等等；3、破坏生态系统；4、城市环境质量下降。
2013年《中国科学报》刊发的一篇权威专家文章指出，中国城市化整体处在亚健康状态，表现形式：“算出来”的城市化（城镇人口统计口径和测算方法不尽统一甚至混乱）；“比出来”的城市化（不具备与国际上欧美国家城市化水平相提并论的可行性，中国各地城市化水平不具备比数量、比速度的相互攀比条件），“拆出来”的城市化（城市拆迁变成了一场变相的财富转移，一场政府权力对民众权利的博弈，强势利益集团的行政权力对被拆迁者毫无保障的权利的剥夺），“耗出来”的城市化（中国的城市化是一种高能耗、高水耗和高地耗的高资源消耗的城市化，从2006—2030年的未来25年内将难以改变）、“（污）染出来”的城市化、“挤出来”的城市化（交通挤、住房挤、生存空间挤、就医挤、就业挤、购物挤、求学挤等等）。
十多年过去了，上述问题仍无根本改观。
结语
中共“城镇化”政策有三个公认的特点：政府主导；土地城镇化快于人口城镇化，人口城镇化快于人口市民化；城市房价飙升。走到今天，支撑以往城镇化快速发展的“人口红利”、“土地红利”和“投资红利”都已显现“拐点”，诸多“结构性失衡”大爆发，老路已成死路。今后中国城镇化“从失衡到均衡”需要付出的成本，将越来越高。等于中共制造了一个烂摊子，祸害无穷。
