图为恒大集团logo。(Hector Retamal/AFP via Getty Images)

中国房市低迷影响居民消费的大环境下，物业公司“主动”退出小区管理的现象在增加，其中最难处理的是地产开发商的遗留问题。

头部物业公司主动退出小区服务

“中海物业”近日向鄂州双创之星小区发出撤场公告信，表示公司将于2025年8月31日18:00正式退出项目，结束服务。

导火索则是自2023年3月1日迄今，小区入住率较低，累计欠物业费59.59万元，项目长期亏损，公司无力继续维持垫资运营。

中海物业是头部企业，在2025年中国物业管理上市公司20强中排名第五，管理规模排名第六，营收规模排名第七，盈利规模排名第三。

中海物业退出的原因是：小区入住率低，欠费户数比例高，累积亏损且无力垫资运营，截止2025年1月物业费累积欠费金额高达59.59万元。

据《每日经济新闻》不完全梳理和统计，这段时间，已有包括龙湖物业、金科服务、中海物业等在内的超10家物业企业发布主动撤场公告。

房地产研究机构克而瑞研究中心发布信息，2025年以来，物业公司主动退出小区服务管理的情况正在加剧。

据不完全统计，8月份，龙湖物业将退出上海的苏堤春晓项目，加州物业将退出重庆的龙兴未来城市小区项目，金科服务将退出重庆的恒春凤凰城项目，中海物业将退出鄂州的双创之星小区项目。

公开数据显示，物业公司退场的主要理由有几方面：物业费收费低，物业无法维持现有服务品质；物业费缴费率低，亏损超出企业可承受范围；开发商不支付或不及时支付空置房物业费；开发商遗留问题导致亏损。

中指研究院于7月7日发表了《2025上半年中国物业管理市场总结&下半年趋势展望》。该报告称，2021年以后，中国物业管理行业的发展速度持续显著放缓。一方面，物业管理面积的增速进一步下降，部分企业甚至出现负增长。另一方面，物业企业营业收入增速也显著持续放缓，已经下降至5%以内。

从“躺着赚钱”到亏损累累背景是房市暴跌

中国的第一家物业公司是深圳市物业管理公司，成立于1981年3月。房地产市场发展期间，物业服务得以迅速发展，如今房市低迷，居民收紧消费，物业公司无法像原来那样“躺着赚钱”了。

2024年60家上市物业管理公司的全年财报显示，毛利润均值9.1亿元，同比下降2.2%；净利润均值1.9亿元，同比下降19.7%。

对于物业公司主动撤出服务，中国问题专家王赫对大.纪.元;分析，这是中国房地产畸形发展导致的恶果，房屋过剩，房价暴跌，小区入住率很低，物业费收不上来，户主也得不到相应的服务。

浙江省李女士日前告诉大.纪.元;，自己居住的小区较老，所以目前物业费不贵，每平方米不到1块钱，但高档的小区物业费可以到每平方米3块。

李女士说，房价一直在跌，自己所在的三线城市，有的小区房价已经跌了40%—50%；尤其是投资客多、自住户少的小区，跌幅最大。

李女士在银行工作，她说：现在停止还房贷的人数比以前多很多。李女士解释原因，2019年之后购买的房子，目前大多房价已经跌到低于购买时的价格了，如100万买的房子，现在已经不值这个价了，甚至房价跌得比贷款额还低了，那有的人就不再还贷了。

她后悔没早点把手头的一套闲置房卖出去，因为“没想到会跌这么多”。浙江是中国的富裕省，无论是政府财政收入还是居民的生活水平在中国各省中的排名均靠前。

经济下行房地产长期低迷

中国房地产也已长期不振。中共统计局于7月15日发布的“2025年上半年全国房地产市场基本情况”显示，6月份房地产开发景气指数连续第三个月下跌至93.6。

上半年房地产开发和销售主要指标中，房地产开发投资同比下跌了11.2%，房屋新开工面积同比下跌了20.0%；整体房屋待售面积在增加，其中住宅待售面积增加了6.5%。东北地区的房地产开发投资情况最差，同比下跌了22.3%。

中共统计局于7月15日公布的消费数据显示，6月份的餐饮收入同比增幅从5月份的5.9%暴跌至0.9%，同时商品零售额的同比增幅从5月的6.5%降至5.3%，降幅为1.2%。

大.纪.元;6月中旬的采访报导已提及，杭州地区的受访者称“杭州现在失业的人应该超过一百万人”，“小吃店现在倒了一大半”。（相关报导）

经济下行的大背景下，有的物业公司或已撑不下去。6月10日，中国物业管理协会对未履行会员义务和未按时交纳会费的会员进行公示，并于6月26日发布文件，对这些会员做了退会处理，被列入名单的物业公司共有331家。

物业解不了的最大难题：开发商遗留下的质量问题

值得注意的是，物业公司面对的很多问题是开发商留下的。

王赫说，房屋质量有问题，业主恼火不愿交物业管理费，房产、物业和业主之间没有管理规则，管理混乱，业主有问题找不到责任方。

还有，“一些小区老化，各种设施需要更新，维护成本很高，维修费用巨大，修缮基金如何使用？不透明或成一笔烂账。”

例如，金碧物业退出的湘阴六建溪上桃花，即湘阴恒大溪上桃花源项目，是“恒大”在湖南的首个文旅小镇项目，总占地面积约2300亩，总建筑面积约180万平方米。2021年9月恒大集团爆雷后，该项目延期交付，拖至2024年年底才基本完成交付，但遗留问题很多。

“湘问‧投诉直通车”网站上，该项目业主张琦对房屋质量投诉。这个2025年2月28日的投诉写道：“购买的房屋为精装交付（现在是毛坯交付），但就在毛坯交付过程中发现存在诸多问题，严重影响了我的正常收房和使用。”

投诉人列举的问题包括：入户门无法正常打开；房屋内多处墙体出现开裂现象，存在严重的安全隐患；楼上烟道和下水道，主卧等位置存在严重漏水问题，已多次反馈，表示需收房后才能安排防水师傅维修。投诉在最后一段写道：“我已多次向物业和开发商反映上述问题，但至今未得到有效解决。”

金碧物业于2022年12月正式入驻小区，由于延期交房、开发商遗留问题所导致的额外支出，小区前两年物业费收缴率不到60%，累计亏损几十万元。

金碧物业2025年6月发出的公告信称：成本开支不断增加，但部分业主以延期交付、房屋质量问题、开发商赠送物业费未到账等非物业原因，不及时支付物业费，导致连年亏损，无法维持正常运营。

王赫认为，物业与业主的矛盾其实普遍存在，但在中国经济形势不好的大背景下，这个矛盾有激化的趋势，这是多方面原因造成的。

“这样导致很多物业公司为了优化业务管理而主动撤出”，王赫认为，此时需要政府有所作为，有一套行之有效的监管机制，平衡各方面的利益关系，才能解决物业管理和业主的矛盾。不过，中共不会把民生问题放在首位。